太陽光発電投資はこんな人におすすめ! 遊休農地を活用したい人

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使わなくなった土地を無駄にしない遊休農地の活用方法について

相続や親の引退などで、それまで農業用に使っていた土地(農地)などが余ってしまうケースがあります。自分がその土地から離れたところに住んでいたり、農業を継ぐつもりがなかったりした場合、その土地は誰に管理されることもなく放置されてしまうことに。土地は所有しているだけでも、税金などの維持コストがかかってしまうものです。そこで、その土地を活用して資産を増やす方法はないか、考えていくことにしましょう。

土地は所有するだけでリスクが発生する

遊休地はただ所有しているだけで、さまざまなリスクが発生します。まずは冒頭でも触れた通り、維持コスト。遊休地であっても固定資産税と都市計画税という税金がかかり、使っていなければ何の収益も生み出さないため、所有者にとって負担にしかなりません。

さらに、土地を放置しておけば、そこにゴミが不法投棄されてしまったり、雑草が茂って周囲に迷惑をかけてしまったり、場合によっては不審者が入り込んでしまう可能性もかんがえられます。そういったトラブルに対処するための労力やコストも、所有者にとって考えておくべきリスクだと言えます。

つまり、使い道がないのであれば、そんな土地は処分してしまった方がマシ。しかし、うまく活用できれば資産を増やすチャンスになるだけでなく、その土地の資産価値を高める事にも繋がります。リスクが解消できる上に収益が出るのであれば、せっかく親から受け継いだ土地を手放す必要はないでしょう。ぜひ、積極的に活用することを検討してみるべきです。

遊休農地の活用方法

遊休農地にはどういった活用方法があるのか、一般的なものをまとめてみました。順番にチェックしていきましょう。

個人・企業に土地を貸す

駐車場や資材置き場として個人や地元企業に土地を貸したり、住宅用地・工業用地として土地を貸すことも一つの手です。この場合、ある程度の整備費用などが最初にかかったとしても、基本的には何をせずとも地代が入ってくるので副収入としては好都合と言えます。しかし、土地を借りてくれる相手がいる事が前提なので、その点は注意しましょう。

また、契約期間終了後は土地を更地にして返すのか、それともそのままにしておくのかなど、条件を細かく確認しておく必要もあります。さらに、化学薬品の使用や大型機械の稼働に伴う環境汚染のリスク、個人が住宅を建てた場合でも、後々に借地権などに基づくトラブルが生じる可能性もあるでしょう。

平成4年から新借地法が施行され、不動産所有者だけでなく、土地所有者の利益も守られるようになりましたが、それでもまだまだ立ち退きトラブルなどで被害を受けている土地所有者は少なくありません。

宅地として自ら使用する

地目を宅地に変更した上で、自分の住居や倉庫、事務所などを建てる方法です。こういった用途で土地を取得する必要があるのであれば、その購入コストをかけずに済むというのがメリット。子供が結婚して近所に新築用の土地を探している、といったタイミングであればおすすめの選択肢だと言えます。

ただし、この方法では収益を上げることはできない点と、宅地化した事によってその後の保有コストが上がってしまうという点は覚えておきましょう。宅地化してから使用しない期間が空いてしまった場合、それまでよりも高い税金を納めなければなりません。

実際に宅地として使用する時期などを考慮し、もし空白期間が空いてしまうのであれば、それまでは一時的に別の運用方法を選択するのも一つの手段です。

賃貸住宅を経営する

新しくアパートやマンションなどを建造して、それを賃貸物件として提供する「不動産投資」も選択肢の一つ。農地転用可能な土地の周辺は市街地化が進んでいる場合も多いので、住宅需要が高まっている可能性があるかもしれません。立地次第では、大きな収益を生み出す可能性があります。

しかし、不動産事業は成功すれば利益を望めるものの、高額な初期投資が必要なことに加え、借り手がいなければ成立しないというデメリットがあります。さらに、入居者や周辺住民、仲介役となる不動産業者とのトラブルや、建物の維持費の問題もあり、十分なリスク管理が強いられる点なども懸念材料。賃貸経営で成功するためには、先々まで見据えた計画性や専門的なノウハウなども必要となってくるので、十分に情報収集をしてからチャレンジするようにしましょう。

駐車場経営

駐車場の経営は、比較的手軽にできる活用方法と言えます。簡単なものであれば、土地に砂利を敷いてロープで仕切りを付けるだけで始めることができます。ただし、この方法で成功できるかどうかは立地条件や景気の変動にかかっている部分が多く、初期費用やリスクは低いものの、収益がコストを下回ってしまう可能性があります。

当然、利用者がいなければ収益は上がらないため、その土地に駐車場としての需要があるのかどうかを見極めることが最重要です。周辺に駐車場があれば、相場はいくらぐらいなのか、どの程度の設備があるのか、といった調査を行っておくのも指標の一つとなるでしょう。

太陽光発電投資

近年、遊休農地の活用方法として注目されているのが太陽光発電投資。太陽光発電設備を設置し、そこで発電した電力を電力会社に販売するというものです。最初にソーラーパネルなどの発電設備を設置するコストはかかりますが、比較的安価な初期費用で始められます。

太陽光発電投資の最大の特徴は、事業開始時の売電価格が一定の期間は固定されるという制度があること。太陽光があたって発電さえ継続できていれば、長期間にわたって安定した収益が見込めるのです。借り手や利用者を探す必要もなく、対人トラブルのリスクも最小限に抑えられますし、メンテナンスを業者に依頼すれば、ほとんど手がかからないというのも魅力です。

太陽光発電投資が遊休農地での運用に適している理由

上でも説明しましたが、太陽光発電投資は遊休農地の活用方法として人気の投資方法です。ローリスクでありながら安定した収益が見込める上、手もかからない。しかし、それだけではありません。なぜ、太陽光発電投資が農地での運用に適していると言われるのか、その理由を解説していきましょう。

日照条件に恵まれている

農地と太陽光発電に共通する、もっとも必要な条件。それは「日当たりが良い」ことです。日当たりの良い土地とは、すなわち太陽光発電に適した土地。太陽の光がさんさんと降り注ぐ農地は、太陽光発電事業にとって絶好の環境と言えるでしょう。

しかも太陽光発電事業はその性質上、地価に影響されにくく、さらに元々が土地所有者の農地であれば既存の建造物などを取り壊す手間もかからず、設置費用を抑えられるという点も見逃せません。

もちろん、安定した発電効率を維持する為には、定期的に設備をメンテナンスしたり、土地環境を整えたり、はたまた万が一のトラブルや天災に備えて各種保険に加入しておく等のリスク管理も重要です。しかし、基本的には良質な発電環境さえ整えておけば、あとはもう太陽や自然の働きにお任せするのが太陽光発電。農地であれば、そのもっとも重要な条件を最初から備えていると言えるのです。

節税対策にもうってつけ

太陽光発電投資は、相続税・贈与税などの対策としても人気です。親の死亡によって資産や土地を相続した場合、相応の税金を相続税として納めますが、これを避けるために親の存命中に資産などを受け取ろうとすると、今度は贈与税を納めなければなりません。

そこで、現金を子供へ渡す代わりに、親が生前に太陽光発電所の設置費用をまかなっておき、死亡後は太陽光発電事業を子供が引き継ぐという方法が注目されているのです。

もちろん発電所は相続資産の一部ですが、設備の資産価値は使用年数に応じて低くなる上、設置費用として借り入れた分のローン残高を債務控除として充てられる場合もあり、土地や現金を直接に相続するよりも遥かにメリットが大きくなります。何より、太陽光発電所はそれからも継続して利益を生み出してくれるので、場合によっては相続税分を取り戻せる可能性もあるでしょう。

農地は固定資産税の評価額が低く設定される為、むしろ農地転用をせずにそのまま放置しておく方が、節税対策になると考えている人がいます。しかし、これは大きな誤解です。

完全に放置されてしまった農地は、固定資産税の査定に伴う調査で「雑種地」として認定される可能性が高くなります。そうなると、むしろ税金は一気に上がってしまいます。しかも、放置された遊休農地はさらなる増税の対象となることもあり、農業を行わない場合は、適切な方法で土地を活用することが重要なのです。

まとめ

自分の所有する土地にはどんな活用方法が適しているのか、立地などの諸条件をしっかりとチェックし、適切な運用を行う必要があります。そのためにも、それぞれの運用方法ごとに考えられるリスクや、自分が掛けられる手間や時間などをしっかりと分析した上で決断するようにしましょう。 また、おすすめである太陽光発電投資にもリスクが全くないわけではありません。どんな運用方法であっても、突然の自然災害など、想定外のトラブルは起こり得るものです。長期的にうまく運用し続けていくためには、確かな実績があり、メンテナンスなどを安心して任せられる業者に相談することも重要です。