産業用太陽光発電投資VS不動産投資、どっちがいい!? 不動産投資は相続税対策に有効か?

不動産投資は相続税対策になる?

不動産投資が相続税対策になる、というのは、不動産投資に興味がある人なら1度は聞いたことがあるのではないのでしょうか。ここでは、不動産に対する相続税の計算方法や、併せて検討したい別の選択肢について解説してみたいと思います。

不動産の資産価値の決め方

相続税は、相続する全財産に掛かるわけですが、その財産がどういう形をしているかによって、評価額が変わってきます。例えば有価証券は時価である一方、不動産は国や自治体が定めた基準によって評価額が決定されます。これが、不動産投資が相続税対策となる大きな理由です。

固定資産税評価額とは

不動産投資を行っている場合、その不動産の相続税を左右するのは主に固定資産税評価額となります。固定資産税評価額とは、総務省(総務大臣)が定めた固定資産の評価基準に従って、各自治体がそれぞれ定めているその地域の不動産の評価額のこと。
すでに投資不動産を運用されているようであればご存知かもしれませんが、登記時の登録免許税や不動産取得税、年4回支払う固定資産税の税額の根拠となるものです。
固定資産税の具体的な算出方法は込み入っていて複雑なのですが、一般に生活の利便性(道路状況や駅までの距離)や住宅機能にかんする細かい項目をチェックしていき、その総和として価値が評価されます。
ちなみに、その総和は公示価格(国土交通省が出している土地価格の指標)の7割くらいに落ち着くことがほとんどです。大まかな固定資産税を知りたいときは公示価格に0.7を掛けて算出すると、スムーズかと思います。

減価償却期間とは

減価償却期間とは、減価償却費を算出する根拠になる、不動産の耐用年数のことです。
不動産(建物)の価値は年を追うごとに下がっていきます。これを鑑みて、不動産の取得費用の一部を毎年分割で控除してもらう仕組みが減価償却というものです。
減価償却できる費用は、「不動産の取得価格×償却率」という式で求めることができます。不動産の取得価格は、不動産の売買契約書に記載されているもの。一方の償却率は、建物の法定耐用年数ごとに国税庁が定めたものを参照します。
一般に不動産の法定耐用年数は、RC造りで47年、重量鉄骨で34年、木造で22年と定められています。新築の場合は法定耐用年数の償却率が適用され、これ以降の年(つまり中古不動産の場合)は、耐用年数から築年数を引いた年数に該当する償却率が毎年適用されることとなります。

不動産の資産価値は下がりにくい!

不動産が減価償却費を活用できるのは、資産価値が年とともに下がっていくからです。しかし減価償却が利用できるのは建物だけです。土地の資産価値は下がりにくいため、対象からは外れます。
不動産投資は確かに節税対策の方法としてよく紹介されるものではありますが、相続する不動産に土地などが含まれていると、大きな節税につながらない可能性もあります。

相続税対策なら不動産よりも太陽光?

相続税対策のために不動産投資を検討しているなら、太陽光発電投資を検討された方が良いかもしれません。というのも、太陽光発電投資の方が減価償却期間が短いことや固定資産税も安く済むため。
また、利回りも比較的太陽光発電投資の方が高い傾向にあります。もちろんデメリット(売却しづらい・業者選びが難しい、等)もありますが、安定性やリターンを考えると、検討する価値は十分あるはずです。