産業用太陽光発電投資VS不動産投資、どっちがいい!? 太陽光発電投資VS不動産投資【消費税還付編】

不動産投資は消費税還付を受けられない!?

投資用不動産の消費税還付は、かなり制限されています。
以前は不動産取得時に消費税課税事業者となることで消費税の還付を受けることができたのですが、さまざまな経緯を経て、還付を受けるための抜け穴はほとんど塞がれてしまいました。
家賃収入は非課税売上であり、消費税が免除されます。そもそも大家さんにとって嬉しい税制となっているのですが、ある時から「何らかの方法で課税売上を発生させ、不動産取得時にのみ消費税課税事業者となることで、購入時の消費税の還付(金額は課税売上と非課税売上の割合で決まる)を受ける」という人が増え始めました。制度の抜け穴を利用し、数十~数百万単位のお金を節約し始めたわけです。
これを防ぐために、平成22年度に税制が改正されました。具体的には、消費税課税事業者の申請を出してから2年以内に不動産を取得した人は、その後3年間は免税事業者に変更できなくなりました。その上で、この期間の課税売上と非課税売上の割合は3年分で計算されることとなったのです。
ただ、これでは申請後から2年間不動産の購入を控えれば、改定前と同じように消費税の還付が受けれてしまいます。また、これ以外にもまだ抜け道があったため、平成28年度にさらに税制が変わりました。具体的には、物件購入後から3年間は、免税事業者へ変更できなくなりました。仮に3年間、消費税課税事業者として過ごしたとしても、初年度に還付された金額は、3年目の申告でそのほとんどを戻すことになるわけです。

そもそも消費税還付とは?

何か事業を行っている場合、消費税は2つの意味合いを持ちます。1つ目は、事業のために何かを購入した時に支払った消費税。2つ目は、サービスや商品を提供した時に預かった消費税です。
支払った消費税は、そのサービス・商品を販売している事業者が納めることになります。一方で預かっている消費税は、自身で処理しなければなりません。
しかしこれだと、生産→製造→卸売り→小売、というような各業者間の取引にまで課税することになるため、消費税が重複して徴収されることになります。この重複分の帳尻を合わせるために、納付すべき消費税の金額は、「支払った消費税から預かっている消費税を引いた金額」と定められているわけです。
そして、もし支払った消費税が預かっている消費税より多い場合、その分が還付されることとなります。

消費税還付が受けられる投資は?

不動産投資と同じような初期投資額・利回りの投資に、太陽光発電があります。しかも、消費税の還付に旨味のない不動産投資と違って、太陽光発電には十分なメリットが見込めます。
というのも、太陽光発電による売電収入は、課税売上となるため。つまり、不動産投資と同じように課税事業者となり、3年目に課税売上と非課税売上を平準化しても、初年度の還付金を手元に残すことができるわけです。

太陽光発電投資で消費税還付を受けると…

消費税還付を受けるためには、事前に課税事業者選択届を提出する必要があります。課税事業者となると、その後3年間は免税事業者となることはできません。年間の売上が1,000円以下であっても、消費税を支払う必要があります。
言い換えれば、本来支払う必要のない消費税を支払うことで、還付により初期投資額の一部を回収するわけです。
消費税を支払わなければならないのはデメリットですが、還付金を受け取る方が手元に残る金額は大きいですし、4年目からは免税事業者への切り替えもできます。
いくらの税金を還付しもらえるかを事前に計算し、その後3年間支払う消費税と照らし合わせて慎重にシミュレーションする必要はありますが、多くの場合、不動産投資よりも太陽光発電の方が、還付金によるメリットは大きくなるはずです。